Berlin (ots) -

"Was passiert mit dem Wert meines Portfolios, wenn ich nicht saniere?" Wenn es nach Andreas Michels ginge, sollten sich diese Frage alle Wohnungsunternehmen und Immobilienfonds stellen. Der Immobilienökonom und Architekt, der seit bald 25 Jahren mit Bestandshaltern zusammenarbeitet, betreut großvolumige Sanierungsprojekte. Ob eine Wohnanlage modernisiert werden muss, entscheiden aus seiner Sicht heute Banken und Märkte - weniger Politiker oder Klimaforscher. "Die Brown Discounts, die aufgerufen werden, sind erheblich." Der CO2-Preis wird es wohl auch.

Energieeffizienz ist ein Wertfaktor. Schwächelt hier eine Immobilie, wird der Finanzierungsspielraum enger, die Marge dünner und der Verkauf schwierig. "Institutionelle Investoren und Fonds legen viel Wert auf ESG-Kriterien. Immobilien, die sie nicht erfüllen, werden mit einem Abschlag bewertet oder gleich aus Portfolios genommen", präzisiert Michels, Geschäftsführer des Architekturbüros &MICA (https://undmica.de) und des Generalplanungsunternehmens &ENSA (https://undensa.de). Letzteres hat sich auf die energetische Sanierung von Wohnanlagen spezialisiert - etwa für Kunden wie Empira, Dawonia, Dereco oder Sparkasse S-Immobilienpartner. Rund 120 Mitarbeitende beschäftigt Michels insgesamt in Berlin und Köln.

Vor allem Brown Assets (Gebäude in den Energieeffizienzklassen F, G, H) werden von Banken, Käufern, aber auch Ratingagenturen negativ bewertet. Sie blicken kritisch auf Sanierungsfahrpläne - inklusive vorgelegtem Umsetzungstempo -, auf regulatorische Risiken und die CO2-Intensität eines Gebäudebestands. Lag der CO2-Preis im nationalen Emissionshandel 2021 noch bei 25 Euro pro Tonne, stieg er nach Angaben des Umweltbundesamtes bis 2025 auf 55 Euro an.

Seit 1. Juli 2026 werden die Emissionszertifikate nun versteigert. Rund 120 Euro pro CO2-Tonne prognostiziert das Kopernikus-Projekt Ariadne am Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung bereits für 2030, andere Schätzungen gehen darüber hinaus. "Wer solche Kosten auf Tausende Mietwohnungen hochrechnen muss, betrachtet Sanierungskosten mit neuen Augen", schlussfolgert Michels. "Außerdem muss das Versorgungsrisiko eingerechnet werden. Der Konflikt im Iran hat erneut gezeigt, wie sich steigende Energiepreise auf Wohnungsbestände auswirken können, die auf fossile Energieträger setzen."

Aber warum dekarbonisiert die Wohnungswirtschaft nicht längst im großen Maßstab? Trotz aller Warnrufe stellte der Expertenrat für Klimafragen in seinem jüngsten Prüfbericht keine geminderten, sondern gestiegene Emissionen im Gebäudesektor fest (3,4 Millionen Tonnen mehr CO2-Äquivalente als im Vorjahr). Warum bleiben Immobilien das Schlusslicht der Energiewende? "Nur wenige Dienstleister sind in der Lage, mehrgeschossige Wohngebäude aus einer Hand zu modernisieren", erklärt der Architekt, der im eigenen Unternehmen nicht nur Energieeffizienz-Experten beschäftigt, sondern auch Bauleiter, Immobilienökonomen und Ingenieure der Technischen Gebäudeausrüstung. &ENSA versteht sich als One-Stop-Shop der Wohnungswirtschaft.

Denn um einen Gebäudekomplex mit Hunderten Mieteinheiten oder ein ganzes Quartier zu sanieren, braucht es eine präzise digitale Bestandsanalyse, eine fachgerechte Planung, ein belastbares Gesamtkonzept und letztlich Unternehmen, die tatsächlich bauen. "Energieberatung ist eine Sache", meint Michels, "die Umsetzung im laufenden Betrieb, über viele Gebäude hinweg mit Wohnungen, in denen überall Menschen leben, schon noch eine andere."

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