Stuttgart (ots) -

Immobilien gelten für viele Menschen noch immer als Inbegriff einer sicheren Kapitalanlage. In sozialen Netzwerken entsteht mitunter sogar der Eindruck, der Weg zum Vermögensaufbau sei erstaunlich einfach: Wohnung kaufen, vermieten, Kredit durch die Miete finanzieren lassen und langfristig Vermögen aufbauen. Mireille Funke, Inhaberin von FUNKE immobilien (https://funke.immobilien/) in Stuttgart, erlebt in der Praxis jedoch, wie schnell aus dieser Rechnung eine finanzielle Belastung werden kann. Ihr entscheidender Punkt: Nicht die Immobilie an sich ist eine gute Kapitalanlage. Entscheidend sind Kaufpreis, Finanzierung, Mietpotenzial, Lage, Zustand und die persönlichen Voraussetzungen des Käufers.

Warum die Rendite vor der Besichtigung beginnen sollte

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte nach Mireille Funkes Erfahrung nicht zuerst auf Badezimmer, Bodenbeläge oder eine attraktive Einrichtung schauen. Viel wichtiger ist die wirtschaftliche Substanz des Investments.

Dazu gehört zunächst eine nüchterne Rechnung: Welche Miete wird tatsächlich erzielt oder lässt sich realistisch erzielen? Wie hoch sind Kaufpreis, Finanzierungskosten und laufende Belastungen? Welche Investitionen könnten in den kommenden Jahren notwendig werden?

Gerade das veränderte Finanzierungsumfeld macht diese Fragen wichtiger. Die Deutsche Bundesbank weist für Wohnungsbaukredite weiterhin ein deutlich anderes Zinsumfeld aus als in der Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre. Damit muss eine Kapitalanlage heute wesentlich genauer kalkuliert werden als zu Zeiten extrem günstiger Finanzierungen.

"Wenn man ein Produkt als Anlage nicht versteht, dann sollte man es nicht tun", bringt Mireille Funke ihre Haltung auf den Punkt.

Eigentumswohnung kaufen: Die versteckten Risiken liegen häufig außerhalb der vier Wände

Besonders bei Eigentumswohnungen reicht der Blick auf die Wohnung selbst nicht aus. Käufer erwerben einen Anteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit können finanzielle Verpflichtungen verbunden sein, die auf den ersten Blick nicht sichtbar sind.

Wie hoch sind die Rücklagen der Gemeinschaft? Welche Sanierungen wurden bereits beschlossen? Stehen Arbeiten an Dach, Heizung oder Fassade bevor? Wie hoch ist der eigene Kostenanteil , wenn eine Sonderumlage beschlossen werden würde.?

"Das sind die wirklich allerwichtigsten Fragen, bevor man sich darüber Gedanken macht, ob das Badezimmer hellblau, rosa oder braun gefliest ist", sagt Mireille Funke.

Dass solche Unterlagen für eine fundierte Beurteilung relevant sind, zeigt auch die Bewertungspraxis von FUNKE Immobilien. Teilungserklärung, Miteigentumsanteile, Wirtschaftsplan, Beschlusssammlungen und weitere Objektunterlagen gehören dort zu den Grundlagen einer detaillierten Immobilienbewertung (https://funke.immobilien/immobilie-bewerten/).

Eine hohe Mietrendite allein macht noch kein gutes Investment

Ein weiterer häufiger Denkfehler besteht darin, ausschließlich nach der höchsten möglichen Rendite zu suchen. Denn hohe Renditechancen können mit höheren Risiken verbunden sein.

Lage und Umfeld beeinflussen nicht nur den heutigen Kaufpreis, sondern auch Vermietbarkeit und spätere Verkaufsmöglichkeiten. Eine hochwertig sanierte Wohnung kann wirtschaftlich enttäuschen, wenn die Zielgruppe die Straße oder das Viertel meidet. Ebenso sollte geprüft werden, wie hoch der Leerstand am Standort ist und welche Mietpreise tatsächlich durchsetzbar sind.

"Man sollte sich nicht nur die vier Wände anschauen und auch nicht nur das Haus isoliert, sondern die Umgebung", erklärt Mireille Funke.

Das gilt auch für die Entfernung zum eigenen Wohnort. Eine vermeintlich attraktive Kapitalanlage in einer weit entfernten Stadt kann zusätzlichen organisatorischen Aufwand verursachen. Eigentümerversammlungen, Reparaturen, Mieterwechsel und andere Aufgaben verschwinden schließlich nicht dadurch, dass der Eigentümer mehrere Hundert Kilometer entfernt lebt.

Vermieter sein bedeutet mehr als Mieteinnahmen kassieren

Ein Punkt wird nach Funkes Erfahrung besonders häufig unterschätzt: Wer eine vermietete Wohnung (https://funke.immobilien/immobilie-vermieten/) kauft, wird Vermieter und übernimmt damit Verantwortung.

Mieterauswahl, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mietverträge und mögliche Auseinandersetzungen gehören ebenfalls zum Immobilieninvestment. Nicht jeder Käufer möchte sich am Sonntagabend mit einer defekten Heizung oder einem Wasserschaden beschäftigen.

Wie problematisch fehlendes Wissen werden kann, zeigt ein Fall aus Mireille Funkes Praxis.: Ein unerfahrener Käufer hatte eine Wohnung als Kapitalanlage erworben und sich bei der anschließenden Vermietung auf Unterstützung aus dem eigenen Umfeld verlassen. Der Mietvertrag enthielt jedoch nicht die erwarteten Regelungen. Hinzu kamen Versäumnisse bei Nebenkostenabrechnungen. Aus der vermeintlich unkomplizierten Kapitalanlage wurde eine Belastung. Schließlich wurde die Wohnung mit Verlust verkauft.

"Man muss sich vorher die Frage stellen: Will ich Vermieter sein und will ich mich auch darum kümmern?", sagt Mireille Funke.

Warum Erstkäufer zuerst ihre Finanzierung klären sollten

Gerade Erstkäufern empfiehlt Mireille Funke deshalb eine andere Reihenfolge, als sie häufig praktiziert wird. Nicht zuerst monatelang Immobilienportale durchsuchen und Wohnungen besichtigen, sondern zunächst den finanziellen Rahmen festlegen.

Wie hoch darf der Kaufpreis sein? Welche monatliche Belastung ist tragbar? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Welches Budget bleibt für Renovierungen und unerwartete Kosten?

"Der erste Schritt sollte der Gang zu einem Finanzierungsberater sein. Nicht zuerst eine Wohnung anschauen und danach prüfen, ob man sie sich leisten kann", sagt Mireille Funke.

Eine geklärte Finanzierung verschafft Käufern zudem eine bessere Ausgangslage, wenn tatsächlich die passende Immobilie gefunden wurde. Verkäufer und Makler können einen Interessenten anders einschätzen, wenn dieser seinen finanziellen Rahmen kennt und seine Kaufentscheidung belastbar treffen kann.

Sanierungskosten können die Kalkulation schnell verändern

Auch Renovierungen werden nach Mireille Funkes Erfahrung häufig unterschätzt. Besonders Bilder und Videos auf sozialen Plattformen vermitteln schnell den Eindruck, eine Wohnung lasse sich nebenbei modernisieren und anschließend deutlich teurer vermieten.

In der Praxis bedeutet eine Sanierung jedoch weit mehr als die Anschaffung von Materialien und die Beauftragung von Handwerkern. Gerade wer neben seinem eigentlichen Beruf eine Wohnung modernisieren möchte, unterschätzt häufig den zeitlichen und organisatorischen Aufwand. Handwerker müssen koordiniert, Arbeiten überwacht und mögliche Verzögerungen einkalkuliert werden. Währenddessen entstehen weiterhin laufende Kosten, ohne dass bereits Mieteinnahmen fließen. Hinzu kommt die wirtschaftliche Frage, ob sich die Investition überhaupt rechnet: Welche Miete lässt sich nach Abschluss der Sanierung am jeweiligen Standort realistisch erzielen und steht diese in einem angemessenen Verhältnis zu den Gesamtkosten?

Auch steuerliche Konsequenzen sollten vor größeren Maßnahmen geprüft werden. Wer eine Immobilie gezielt als Kapitalanlage erwirbt und umfangreiche Renovierungen plant, sollte die konkrete steuerliche Behandlung deshalb mit qualifizierter steuerlicher Beratung klären.

Immobilien bleiben interessant, aber nicht um jeden Preis

Mireille Funke will Immobilien als Anlage keineswegs grundsätzlich infrage stellen. Im Gegenteil: Sie sieht Immobilienbesitz als möglichen Bestandteil eines langfristigen Vermögensaufbaus und auch als Möglichkeit, sich Wohnraum für eine spätere eigene Nutzung zu sichern.

Rendite ist dabei nicht immer das einzige Ziel. Wer beispielsweise heute eine Wohnung kauft, vermietet und später selbst dort leben möchte, kann Lage und persönliche Lebensplanung stärker gewichten als die maximal erreichbare Mietrendite.

"Man sollte eine Immobilie nicht immer nur aus der Renditebetrachtung heraus sehen", sagt sie. Entscheidend sei vielmehr die Frage: "Was ist mir diese konkrete Immobilie persönlich wert?"

Genau darin liegt der Unterschied zwischen einem durchdachten Immobilienkauf und einer Entscheidung, die lediglich einem Trend folgt. Eine Kapitalanlage sollte zur finanziellen Situation, zur persönlichen Lebensplanung und zur Bereitschaft passen, Verantwortung als Eigentümer zu übernehmen.

Fazit: Erst verstehen, dann kaufen

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kann langfristig Vermögen schaffen. Ein Selbstläufer ist sie jedoch nicht. Finanzierung, Mietrendite, Rücklagen, Sonderumlagen, Sanierungsbedarf, Standortqualität und Vermieterpflichten müssen zusammen betrachtet werden.

Für Funke ist deshalb nicht entscheidend, ob möglichst viele Menschen Immobilien kaufen. Entscheidend ist, dass Käufer verstehen, was sie erwerben.

"Nur weil hundert Leute etwas behaupten, muss es für mich persönlich nicht das Richtige sein. Man sollte sich überlegen: Was ist der Grund, warum tue ich es?"

Gerade in einem Markt, in dem Finanzierung und Wirtschaftlichkeit wieder genauer gerechnet werden müssen, dürfte diese Frage wichtiger sein als jedes vermeintliche Erfolgsrezept aus den sozialen Medien.

Weitere Informationen finden Sie unter: https://funke.immobilien/

Pressekontakt:

Funke Immobilien
Mireille K. Funke
Immobilienwirtin (Dipl. EIA)

Standorte:
Heidehofstr. 37
70184 Stuttgart

Gablenberger Haupstr. 83
70186 Stuttgart

Mobil: +49 (0) 172 736 46 21
Telefon: +49 (0) 711 120 02 09 07
E-Mail: info@funke.immobilien


Original-Content von: Funke Immobilien, übermittelt durch news aktuell

Presseportal-Newsroom: Funke Immobilien