München (ots) -

Gutes Einkommen, sicherer Job – und trotzdem keine Baufinanzierung: Für Expats in München wird der befristete Aufenthaltstitel bei vielen Banken zur entscheidenden Hürde. Mit ZM Finanzen hat sich Zlatko Maticevic unter anderem auf genau solche Fälle spezialisiert. Wie er passende Institute findet und dadurch selbst schwierige Finanzierungen möglich machen kann, erfahren Sie hier.

München ist längst zur neuen Heimat geworden, der Job läuft gut und auch das Einkommen stimmt: Für viele internationale Fachkräfte scheint damit der richtige Zeitpunkt gekommen, eine eigene Immobilie zu kaufen. Doch bei der Baufinanzierung folgt nicht selten die Ernüchterung. Denn wer mit einer Blue Card oder einem anderen befristeten Aufenthaltstitel in Deutschland lebt, stößt bei vielen Banken oft trotz guter beruflicher und finanzieller Voraussetzungen an formale Grenzen. Während einige Institute entsprechende Finanzierungen grundsätzlich ablehnen, verlangen andere 30 bis 40 Prozent Eigenkapital. Angesichts der Münchner Immobilienpreise kann daraus schnell eine sechsstellige Hürde werden. Selbst ein hohes Einkommen und ein unbefristetes Arbeitsverhältnis reichen dann nicht zwangsläufig aus. „Für viele Expats ist das enorm frustrierend: Sie verdienen gut, haben einen sicheren Arbeitsplatz und möchten langfristig in Deutschland bleiben – und trotzdem scheitert der Wunsch nach den eigenen vier Wänden plötzlich am befristeten Aufenthaltstitel“, erklärt Zlatko Maticevic, Inhaber von ZM Finanzen.

„Ein befristeter Aufenthaltstitel bedeutet aber nicht automatisch, dass der Immobilienkauf damit vom Tisch ist. Es gibt Banken, die solche Fälle prüfen. Man muss nur wissen, welche Institute dafür infrage kommen und welche Voraussetzungen der Kunde dort erfüllen muss“, so Zlatko Maticevic weiter. Genau auf solche Konstellationen hat sich der Baufinanzierungsexperte mit ZM Finanzen unter anderem spezialisiert. Von 2016 bis 2025 war er als selbstständiger Handelsvertreter für die Bausparkasse Schwäbisch Hall tätig, bevor er sich 2025 als vollständig freier Vermittler neu aufstellte. Heute vermittelt er Baufinanzierungen mit einem regionalen Schwerpunkt auf München und einem Umkreis von etwa 70 bis 80 Kilometern. Statt sich dabei auf eine einzelne Hausbank oder standardisierte Lösungen zu verlassen, betrachtet Zlatko Maticevic zunächst den konkreten Fall. Aufenthaltssituation, Beschäftigungsverhältnis, Einkommen, vorhandenes Eigenkapital und die gewünschte Immobilie entscheiden darüber, welche Banken überhaupt infrage kommen. Anschließend wählt er gezielt Institute aus, deren Kreditrichtlinien zur jeweiligen Konstellation passen. Auf diese Weise können in geeigneten Fällen auch Finanzierungen mit wenig Eigenkapital oder bis zum vollständigen Kaufpreis möglich sein.

Nicht das niedrigste Zinsangebot entscheidet, sondern die passende Bank

Bevor Zlatko Maticevic eine Finanzierung bei einer Bank einreicht, prüft er zunächst die gesamte Ausgangslage des Kunden. Dazu gehört unter anderem, wie lange der Aufenthaltstitel noch gültig ist, in welchem Beschäftigungsverhältnis der Kunde steht, welches Einkommen zur Verfügung steht, wie viel Eigenkapital eingebracht werden kann und welche Immobilie gekauft werden soll. Anhand dieser Angaben kann er bereits im ersten Gespräch einschätzen, ob das Vorhaben grundsätzlich realistisch ist und welche Finanzierungswege infrage kommen könnten. Das ist für ihn jedoch noch keine belastbare Grundlage. Entscheidend sind die dazugehörigen Nachweise. Je nach Fall gehören dazu der Aufenthaltstitel, der Arbeitsvertrag, Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise sowie die vollständigen Unterlagen zur Immobilie. Erst mit diesen Unterlagen kann Zlatko Maticevic den Fall fundiert bewerten und gezielt auf die Anforderungen möglicher Banken abstimmen.

Auf dieser Basis grenzt ZM Finanzen die infrage kommenden Institute gezielt ein und reicht die Finanzierung dort ein, wo die konkrete Konstellation tatsächlich geprüft werden kann. „Bei solchen Fällen bringt es wenig, wahllos Banken anzufragen. Je genauer wir die Ausgangslage kennen, desto gezielter können wir einschätzen, welche Institute für die Finanzierung überhaupt infrage kommen“, betont Zlatko Maticevic.

Spezialisierte Bankkontakte können neue Möglichkeiten eröffnen

Wie unterschiedlich Banken solche Fälle bewerten, zeigt sich besonders beim geforderten Eigenkapital. Während manche Institute bei einem befristeten Aufenthaltstitel hohe Eigenmittel voraussetzen, prüfen andere Banken geeignete Kunden auch mit deutlich weniger Eigenkapital. In passenden Konstellationen kann sogar eine Finanzierung bis zum vollständigen Kaufpreis möglich sein. Zlatko Maticevic kennt solche Unterschiede aus zahlreichen praktisch bearbeiteten Finanzierungsfällen und hält sich über regelmäßige Fachwebinare zu den Anforderungen der Institute auf dem Laufenden.

Eine pauschale Zusage ist damit jedoch nicht verbunden. Auch ein grundsätzlich geeignetes Institut prüft Einkommen, monatliche Belastbarkeit, Beschäftigung, Aufenthaltssituation, Kaufpreis und Objektwert individuell. Gleichzeitig reicht es für Zlatko Maticevic nicht aus, lediglich eine Bank zu finden, die den gewünschten Kredit genehmigt. „Eine Finanzierung ist nicht allein deshalb gut, weil sie genehmigt wird. Sie muss auch langfristig zur finanziellen Situation des Kunden passen“, erklärt er. Neben Zinssatz und Eigenkapitaleinsatz spielen deshalb Rate, Tilgung und Laufzeit eine zentrale Rolle. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Maklerkosten.

Als die Finanzierung nach dem Notartermin plötzlich ins Wanken geriet – ein Beispiel aus der Praxis von ZM Finanzen

Welche Folgen es haben kann, wenn eine Finanzierung noch nicht abschließend geprüft ist, zeigt ein Fall aus der Praxis von ZM Finanzen. Ein indisches Ehepaar mit befristeten Aufenthaltstiteln wollte im Münchner Süden ein Neubauhaus für rund eine Million Euro kaufen. Eine örtliche Sparkasse hatte zunächst eine Finanzierung von etwa 95 Prozent in Aussicht gestellt. Später verlangte das Institut jedoch plötzlich rund 20 Prozent zusätzliches Eigenkapital. Für das Ehepaar kam diese Änderung zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt: Der Kaufvertrag und die Grundschuld waren bereits beim Notar unterschrieben und die erste Rechnung des Bauträgers lag vor.

Als klar wurde, dass die ursprünglich geplante Finanzierung unter diesen Bedingungen nicht zustande kommen würde, wandte sich das Paar an ZM Finanzen. Da sämtliche Unterlagen bereits vollständig vorlagen, konnte Zlatko Maticevic den Fall kurzfristig bei einer anderen geeigneten Bank einreichen und die besondere Situation direkt erläutern. Das Institut prüfte die Finanzierung erneut und erteilte innerhalb von zwei Tagen eine feste Zusage. Nach vier Werktagen lagen die Kreditverträge für die Finanzierung des vollständigen Kaufpreises vor. „Gerade bei einer so weitreichenden Entscheidung darf eine erste positive Einschätzung nicht mit einer verbindlichen Finanzierungszusage verwechselt werden. Im schlimmsten Fall hat der Käufer bereits Verpflichtungen übernommen, während die Finanzierung noch gar nicht endgültig steht“, erklärt Zlatko Maticevic.

Warum die Finanzierung vor dem Notartermin stehen sollte

Für internationale Fachkräfte ergibt sich daraus eine entscheidende Erkenntnis: Ein befristeter Aufenthaltstitel muss den Traum von der eigenen Immobilie nicht zwangsläufig verhindern, er verlangt jedoch eine besonders sorgfältige Vorbereitung der Finanzierung. Käufer sollten ihre Aufenthaltssituation deshalb von Anfang an offen angeben, die erforderlichen Unterlagen frühzeitig vollständig zusammenstellen und darauf achten, dass ihre konkrete Situation von der finanzierenden Bank tatsächlich geprüft wird. Gerade bei einem angespannten Immobilienmarkt sollte der Wunsch, sich ein interessantes Objekt schnell zu sichern, nicht dazu führen, vorschnell verbindliche Verpflichtungen einzugehen.

Für Kaufinteressenten kommt es deshalb vor allem darauf an, zwischen einer ersten positiven Einschätzung und einer belastbaren Finanzierung zu unterscheiden. Erst wenn Klarheit darüber besteht, dass das Vorhaben tatsächlich umgesetzt werden kann und die Finanzierung langfristig zur eigenen Situation passt, entsteht die notwendige Sicherheit für den Immobilienkauf. „Am Ende braucht der Kunde nicht irgendeine Finanzierung, sondern eine Lösung, auf die er sich beim Immobilienkauf verlassen kann“, fasst Zlatko Maticevic zusammen.

Sie möchten eine Immobilie in München kaufen, stoßen mit Ihrem befristeten Aufenthaltstitel bei Banken aber immer wieder an Grenzen? Dann lassen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten von Zlatko Maticevic und ZM Finanzen (http://www.zmfinanzen.de) prüfen und vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch!

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E-Mail: info@zmfinanzen.de
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